Direitos derivados do direito de propriedade: O direito de superfície e o direito de usufruto

Nos termos do artigo 1524º do Código Civil, o direito de superfície consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações”.

Desde logo, o direito de superfície afirma-se como um direito real menor, por oposição ao direito de propriedade. Da definição legal resulta que o direito de superfície incide sobre o solo ou a superfície de um prédio, pressupondo que um terceiro detém a propriedade sobre o referido prédio.

Nos termos da lei, pode constituir-se o direito de superfície por contrato, testamento ou usucapião, podendo também resultar da alienação de obra ou árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo.
No que respeita ao preço, a legislação portuguesa dispõe que pode convencionar-se que o superficiário pague uma única prestação pecuniária, anual, perpétua ou temporária.

Actualmente admitem-se três tipos de direitos de superfície:

1.  Tradicional: direito de superfície sobre o solo alheio (art.º 1525, n.º 1);
2. O direito de superfície de plantar ou construir no solo alheio (art.º 1525, n.º 2);
3.  O direito de sobre-elevação concede-se o direito de construir em edifício alheio, acrescentando andares sobre um edifício já existente (art.º1526).

Quanto a este último tipo, só se pode falar em direito de superfície até à conclusão da sobre-elevação por que, após isso, passam a existir duas frações autónomas (a que já existia e aquela que foi acrescida à originária, pertença do superficiário). Segundo o art.º 1526 do CC, a partir da conclusão da sobre-elevação, o regime jurídico do prédio passará a ser o da Propriedade Horizontal, extinguindo-se o direito de superfície. No máximo, aplica-se o art.º 1410 do CC, ficando a situação (transitoriamente) como de compropriedade, até que o competente título constitutivo seja elaborado. Se não for, poderá recorrer-se, através do art.º 1417 do CC, a uma requerida sentença de divisão de coisa comum, constituindo a Propriedade Horizontal por decisão judicial.

Os modos de constituição do direito de superficie constam do art.º 1528 do CC.

Todavia, na constituição por usucapião, há quem sustente que o direito de superfície não se possa constituir. Apenas se admite tal, no caso de o direito de superfície se constituir através da separação judicial entre a propriedade do solo e a propriedade da plantação ou construção já existente. Na usucapião pressupõe-se: a Posse de uma coisa; que essa Posse se mantenha durante certo prazo. Neste caso, o superficiário tem um objeto para a sua Posse (a construção ou plantação já existente). Por isso, ao contrário, alguns autores afirmam que não pode haver Usucapião do direito de superfície quando a construção ou plantação não exista e a sua existência dependa da atuação do superficiário que construiu ou plantou. Não se pode falar em Posse sem construção ou plantação mas, a partir do momento em que o superficiário inicia a construção ou plantação, já há actos que demonstram o “Apossamento” e a Posse, iniciando-se a contagem dos prazos para a usucapião.

Diferenças entre o DIREITO DE SUPERFÍCIE e o DIREITO DE USUFRUTO:

O usufrutuário tem o direito de usar e gozar da coisa, de forma gratuita, incidindo sobre bens móveis ou imóveis, de forma vitalícia. Extingue-se o direito com a morte do usufrutuário ou do proprietário de raiz, em razão da natureza pessoal deste direito.

O usufruto pode ter por objeto bens móveis ou imóveis
O direito de superfície tem uma natureza imobiliária, que recai apenas sobre imóveis.
No usufruto, o direito atinge todo o bem (desde de solo, subsolo, benfeitorias, casas, carros, móveis entre outros). O direito do usufruto é constituído intuitu personae, não podendo ser transmitido, dizendo apenas respeito a uma pessoa concreta.

O direito de superfície admite a transmissão, por ato inter vivos ou mortis causa e, inclusivé, o superficiário pode onerar (com hipoteca bancária ou voluntária, ou arrendar) o seu direito com o próprio usufruto.

O direito de usufruto é sempre temporário, pois extingue-se com a morte de usufrutuário, se este for pessoa singular, ou decorridos 30 anos se for pessoa colectiva (art.º 1443). Exemplo de direito de usufruto: na doação de uma casa a alguém, o doador manter o usufruto vitalício da mesma.

Exemplo de direito de superfície: a construção de um posto de abastecimento em solo alheio, por período de tempo definido (p. ex. 25 anos).

Sónia Falcão da Fonseca & Leila Do Couto