O contrato promessa em Portugal

O contrato promessa está previsto no Código Civil Português e é um documento/acordo escrito entre quem promete vender e quem promete comprar.  Este contrato é um contrato muito usual em Portugal mas não é obrigatório.

Quando se trata de um contrato promessa compra e venda de imóvel ou fração autónoma deve constar no contrato o reconhecimento presencial das assinaturas do(s) promitente(s) vendedor(es)/comprador(es) pela entidade que realiza aquele reconhecimento e a certificação, pela mesma entidade, da existência da respetiva licença de utilização ou construção, bem como a identificação do próprio imóvel e a identificação completa de ambas as partes, ou seja, é muito importante para que este documento tenha valor jurídico constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes compradores e promitentes vendedores, caso contrário e em termos práticos, o contrato não produz efeitos, isto é, não é válido.

A lei permite ainda que se atribuía eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda, que em termos legais chamámos eficácia real, claro que temos de preencher determinados requisitos para o fazer, mas a verdade é que com a eficácia real temos mais força jurídica que abrange inclusive terceiros.
Também é importante estar consagrado no contrato o preço da transação, forma de pagamento, valor do sinal e, se possível, o prazo máximo/data da realização da escritura pública do contrato definitivo de contrato de compra e venda.

Antes de assinar qualquer documento deve o comprador verificar se o imóvel está devidamente registado na Conservatória de Registo Predial e que não haja ónus ou encargos sobre o imóvel que vão comprar, como por exemplo uma hipoteca ou uma penhora.

O contrato promessa é um contrato preliminar que antecede ao contrato de compra e venda final e que assegura os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que decorre entre a data do mesmo e do contrato definitivo, através da realização da escritura pública de compra e venda, momento em que se deve apresentar o contrato promessa.

Qualquer quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente vendedor, mesmo que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço, a nossa lei portuguesa presume que tem caráter de sinal.
O nosso Código civil também estipula que há consequências para ambas as partes em caso de haver incumprimento do contrato promessa compra e venda:

• Se for o promitente vendedor a não cumprir, este terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro;
• Se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, a outra parte pode ficar com o valor do sinal;
• Quando são ambas as partes a cair em incumprimento do contrato, a solução deverá passar pela restituição do sinal em singelo.

Sónia Falcão da Fonseca & Leila Do Couto,
Advogadas da Lei Portuguesa
artigo oferecido por Luso Services & Consulting Inc.