O contrato de arrendamento urbano em Portugal

O contrato de arrendamento urbano no direito português encontra-se previsto no Código Civil e em outros diplomas legais tais como o novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei n.º6/2006, de 27 de fevereiro e suas sucessivas alterações), Regime Jurídico das obras em Prédios Urbanos ( Decreto-Lei n.º157/2006. De 08 de agosto e suas alterações), entre outros.

Em Portugal, o direito do arrendamento é um direito que está sempre a sofrer alterações, sendo por isso um pouco instável, devendo-se sempre consultar a lei quando se formula um contrato de arrendamento. Conforme consagra expressamente o artigo 1069.º do Código Civil o contrato de arrendamento é um contrato formal, tendo se ser celebrado por escrito e não oralmente. A forma escrita foi uma das alterações mais importantes que a reforma da Lei n.º31/2012 nos trouxe. Já em 2006 era necessária forma escrita nos contratos com um prazo superior a seis meses, no entanto, os de duração inferior a seis meses se fossem celebrados apenas verbalmente eram válidos.

O contrato de arrendamento tem de se formulado com elementos essenciais tais como a identificação das partes, o domicílio ou sede do senhorio, a identificação e localização do arrendado, o fim do contrato, a existência da licença de utilização do imóvel arrendado, o valor da renda e a data de celebração.

Na celebração do contrato de arrendamento as partes devem fazê-lo em triplicado, isto é, deve ser impresso em três documentos iguais, sendo uma para o senhorio, outro para o arrendatário e outro deve ser entregue no Serviço das Finanças, uma vez que este tipo de contrato está sujeito a Imposto Selo. A comunicação ao Serviço das Finanças deve ser feito até dia 20 do mês seguinte ao do início do arrendamento conforme menciona o artigo 60.º do CIS. O valor do Imposto Selo é de 10% sobre o valor da renda ou do aumento estipulado para a sua duração. A falta ou o atraso da comunicação deste tipo de contrato no Serviço das Finanças resulta no pagamento de uma coima, incorrendo o senhorio em responsabilidade contra ordenacional.

Além do registo nas Finanças e pagamento do devido imposto, certos contratos devem ser igualmente registados na Conservatória do Registo Predial, como é o caso dos contratos com duração de mais de 6 anos, como consagrado no artigo 2.º n.º1 m) do Código de Registo Predial.

É essencial respeitar as normas jurídicas na celebração do contrato de arrendamento tanto na sua formalidade (celebração por escrito) e pagamento do respectivo selo, para em caso de incumprimento se puder accionar os mecanismos legais, como é o caso do procedimento especial de despejo, que é um meio processual, que se tramita electronicamente, e corre termos no Balcão Nacional de Arrendamento, usualmente conhecido por BNA.
Importa também salientar os principais incentivos fiscais para os senhorios de longa duração, uma das medidas visa incentivar os arrendamentos de longa duração através da redução da taxa de IRS, que está nos 28%.

• Os senhorios passam agora a ver reduzida a taxa de IRS nos seguintes termos:
  Contratos de 2 a 5 anos: redução de 2%, ficando a taxa de IRS em 26%. Sempre que existe uma renovação, a taxa reduz mais 2%, tendo o limite máximo de 14% de redução.
• De 5 a 10 anos: A celebração de um contrato desta duração reduz imediatamente a taxa de IRS para 23%, e existe também a redução progressiva a cada renovação, até aos 14% de redução.
• Entre 10 e 20 anos: Os senhorios ficam a beneficiar de uma redução de 50%, ficando a taxa de IRS em 14%.
  Contratos superiores a 20 anos: Os senhorios que celebrem estes contratos terão uma redução de 18%, e ficam com uma taxa de IRS de 10%.

Os senhorios que coloquem a sua habitação neste programa de Arrendamento acessível passam a ter isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, aplicando-se no IRS e no IRC.

Para isso, os senhorios devem ter o arrendamento do imóvel registado no Portal das Finanças. Havendo ainda a possibilidade de arrendamento de casas com casas com crédito habitação, sem prejuízo das condições contratadas. Desde da entrada em vigor das alterações da nova lei do Arrendamento, os bancos já não podem penalizar os clientes que arrendaram a habitação que está a ser paga através do crédito habitação.

Por fim, também foi publicada a Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto que alterou a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que veio consagrar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional (e contratos análogos), no âmbito da pandemia COVID-19.

Esta lei prevê alterações ao nível dos prazos e períodos de regularização das rendas diferidas no âmbito de contratos de arrendamento não habitacional (e consequentemente, dos contratos a estes análogos, isto é, contratos de exploração onerosa de imóveis).

Rendas elegíveis para diferimento

O arrendatário não habitacional que preencha as condições previstas no art.º 7º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (estabelecimentos encerrados ou com atividade suspensa), na redação conferida pela Lei nº 17/2020, de 29 de maio, passa a poder diferir o pagamento das rendas vencidas durante os seguintes períodos:

1. Nos meses em que vigore o estado de emergência e durante o primeiro mês subsequente;
2. Nos meses em que seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade ao abrigo de medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19;
3. Nos três meses subsequentes ao mês em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

Em qualquer dos casos, a moratória não poderá aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020.

Exercício do direito

Para isso, deverá ser comunicada ao senhorio, no prazo de 5 dias antes do vencimento da respetiva renda (com exceção do mês de julho de 2020, cujo prazo para a comunicação é de 20 dias antes do vencimento da renda) que pretendam beneficiar da moratória.

Regularização das rendas em dívida

O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022, sendo o pagamento efetuado em 24 prestações sucessivas, juntamente com a renda do mês em causa.
Em alternativa ao plano de regularização previsto, permite agora expressamente ao arrendatário o envio de uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente do plano de regularização legalmente consagrado, a qual deverá ser dirigida ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, o qual poderá aceitar, rejeitar ou apresentar contraproposta.

Acordos mais favoráveis ao Arrendatário

Com esta nova lei, o legislador veio regular as situações em que arrendatário e senhorio, celebraram acordos de perdão de dívida ou de diferimento de rendas, ressalvando a manutenção dos acordos celebrados antes da entrada em vigor do referido diploma, desde que mais favoráveis ao arrendatário. Caso tenha sido celebrado um acordo menos favorável ao arrendatário, deverá este comunicar a sua intenção de revogar tal acordo em prejuízo do regime previsto na presente lei, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor do diploma.

Tutela do Senhorio

O senhorio poderá solicitar uma linha de crédito com custos reduzidos de forma a suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação de uma taxa de esforço máxima de 35% ao seu rendimento mensal.

Arrendatários de estabelecimentos em centro comercial

Esta nova lei, exclui expressamente a aplicação deste regime da moratória aos estabelecimentos inseridos em centros comerciais que beneficiem do regime excecional de isenção do pagamento da remuneração fixa, previsto no Art.º 168.º-A da Lei n.º 2/2020, na redação dada pela Lei nº 27-A/2020.

Garantias bancárias

Por fim, o senhorio deixa de poder executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais no decurso da situação excecional da pandemia da doença COVID-19.

Devido a esta pandemia e com este regime excecional no pagamento de rendas, os proprietários tem preferido renegociar as rendas a perderem os inquilinos, havendo cortes nas rendas que podem chegar aos 30%.

Leila Ferreira Do Couto & Sónia Falcão da Fonseca

Advogada da Lei Portuguesa artigo oferecido por Luso Services & Consulting Inc.